Фильтры:

Эксклюзивные предложения:

Филиалы

Закрыть

  • Приморский район
    • просп. Шевченко, 11А
    • (048) 700-29-90, (094) 952-59-90
  • Киевский район
    • Люстдорфская дор., 125
    • (048) 700-04-80, (094) 952-34-80
    • ул. Ак. Королева, 21
    • (048) 700-02-74, (094) 952-32-74
  • Департамент новостроя "Киевский"
    • ул. Ак. Вильямса, 50а
    • (048) 700-15-97, (094) 952-45-97
  • Департамент новостроя "Аркадия"
    • ул. Генуэзская, 24д/3
    • (048) 700-06-83, (094) 952-36-83
  • Департамент новостроя "Приморский"
    • ул. Сегедская, 12
    • (048) 700-29-40, (094) 952-59-40
  • Департамент новостроя "Гагарина"
    • пр. Гагарина, 12а, оф. 1102
    • (048) 700-12-54, (067) 465-88-13

Faq

Закрыть

Одним из широко распространенных способов приобретения жилья в собственность является его покупка за счет банковского кредита с последующей передачей недвижимости в ипотеку банку. При этом, в ипотеку может быть передана как приобретаемая в кредит недвижимость, так и любая другая (например, недвижимость поручителя).

Ипотека является способом удовлетворения банком своих денежных требований по кредиту (в случае его невозврата) за счет обращения взыскания на предмет ипотеки.

 При этом, у банка есть право выбора способа удовлетворения своих требований по кредитному договору за счет предмета ипотеки, а именно:

  • признать право собственности на недвижимость, являющейся предметом ипотеки;
  • продать третьим лицам от своего имени недвижимость, являющейся предметом ипотеки;
  • удовлетворить свои денежные требования по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах.

Признание права собственности на недвижимость и продажа недвижимости не требуют обращения банка в суд, а реализуются через нотариуса путем исполнительной надписи и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

Относительно удовлетворения банком своих требований по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах, то этот способ относится к судебным и реализуется только на основании решения суда.

 Согласно ст. 40 Закона Украины «Об ипотеке» обращение взыскания на предмет ипотеки является основанием для выселения всех жильцов, за исключением нанимателей и членов их семей. Суд, в своем решении об обращении взыскания на предмет ипотеки, одновременно, по заявлению банка, принимает решение о выселении всех проживающих лиц.

 При этом, важно, что лицам, которых выселяют из ипотечного жилья, другое постоянное жилье предоставляется в том случае, если ипотечное жилье было приобретено не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья. Например, в ипотеку было передано жилье поручителя либо самого должника, которое у него было на момент заключения кредитного договора.

 Следует помнить, что проживание несовершеннолетних детей в ипотечном жилье, не является препятствием для их выселения, если на момент заключения договора ипотеки было получено согласие органов опеки и попечительства.

Если вселение несовершеннолетних детей имело место после заключения договора ипотеки без получения согласия на это банка как ипотекодержателя, то это не будет препятствием для их выселения при обращении взыскания на предмет ипотеки.

 

Общеизвестно, что институт прописки в Украине отменен. Вместе с тем, на его смену введена «регистрация места проживания» согласно Закону Украины «О свободе передвижения и свободный выбор места проживания в Украине», смысл которой заключается в том, что физическое лицо по своему усмотрению выбирает для себя место постоянного проживания и уведомляет об этом государство.

На сегодняшний день, регистрацию места постоянного проживания осуществляют местные органы власти. Обычно это центры предоставления административных услуг. Их местонахождение можно найти на сайте по адресу: https://dmsu.gov.ua/services/regauth.html

Наличие регистрации места постоянного проживания дает первоочередное право учебы детей в учебном заведении (школа, детский сад) по месту своего проживания, получать медицинское обслуживание (без дополнительной оплаты в виде благотворительных взносов), участие в голосовании на выборах.

         Местом постоянного проживания считается адрес, по которому физическое лицо проживает более 6 месяцев в год.

         При снятии с регистрации с одного места проживания, физическое лицо должно в течении 30 календарных дней зарегистрироваться по другому месту проживания. За нарушение этого срока впервые, выносится только предупреждение. При повторном нарушении, накладывается штраф от 17 грн до 51 грн. Новорожденных детей родители обязаны зарегистрировать в течении 3 месяцев со дня рождения. Местом проживания детей до 14 лет, является место проживания его родителей (опекуна) или одного из них, с кем она проживает. При наличии спора о месте проживания ребенка от 10 до 14 лет, его место проживания определяет орган опеки и попечительства. С 14 лет лицо имеет право самостоятельно определяет свое место жительство.

         Важно знать, что в настоящий момент физическое лицо может обратиться в органы регистрации по месту своего нового место проживания, где одновременно снимут лицо с регистрации по предыдущему месту проживания и зарегистрируют по новому адресу. Срок регистрации – 1 день в день обращения лица с соответствующим заявлением. Физическое лицо может обратиться с заявлением о регистрации как самостоятельно, так и через своего представителя, а также через ОСМД, кооператив, где он проживает.

Правилами регистрации места проживания, утвержденными       Кабинетом Министров Украины от 02.03.2016 года указан перечень лиц, которые обязаны письменно сообщить органу регистрации о месте своего пребывания, если такие лица не проживают более месяца по месту своей регистрации, а именно:

- лица, имеющие не выполненные имущественные обязательства по судебному решению;

- лица, которые призываются на срочную военную службу и не имеют отсрочки;

- лица, принимающие участие в судебном процессе в любом качестве (истец, ответчик, третья сторона).

         Для регистрации места постоянного проживания подаются следующие документы:

  1. Заявление установленной формы;
  2. Паспорт или документ его заменяющий (для детей до 16 лет – свидетельство о рождении);
  3. Документ о праве собственности / право пользования жильем (правоустанавливающий документ на жилье, договор аренды, решение суда о праве пользования и др.);
  4. Военный билет / удостоверение о приписке (для лиц, находящихся на военном учета или подлежащим такому учету);
  5. Квитанция об оплате административного сбора.

Следует учитывать, что при регистрации места проживания лица, не являющегося собственником жилья, необходимо личное присутствие при регистрации собственника либо его нотариально удостоверенное согласие

Важно, что снятие с регистрации лица проводится при наличии его заявления. В противном случае, у заявителя должно быть судебное решение о лишении лица права собственности или пользования жильем, о его выселении, о признании лица без вести отсутствующим или умершим.

         При изменении названия улиц, изменение в паспорте о месте регистрации вносятся только при желании заявителей.

         Следует помнить, что регистрация места постоянного проживания не влечет за собой права собственности на жилье.

Общеизвестно, что право собственности на недвижимость может возникать в порядке наследования либо по завещанию, либо по закону (при отсутствии завещания).

С помощью завещания лицо при жизни имеет возможность распорядиться своей недвижимостью, указав лицо, которому он передает в собственность недвижимость после своей смерти. Вместе с тем, действующее законодательство Украины предусматривает возможность лица распорядится своей недвижимостью путем заключения наследственного договора или договора пожизненного содержания с лицом, которому он желает передать свое имущество после своей смерти. Каждый из указанных договоров имеет свои особенности, которые мы рассмотрим.

Статья 1302 Гражданского кодекса Украины определяет наследственный договор как договор, по которому получатель недвижимость обязуется выполнять распоряжения собственника недвижимости, а после его смерти приобретает право собственности на эту недвижимость.

         Из этого следует несколько существенных моментов:

- во-первых, право собственности на недвижимость у получателя возникает только после смерти собственника недвижимости. При этом, после заключения данного договора и до своей смерти, собственник не имеет право более распоряжаться этой недвижимостью (дарить, продавать, обменивать, завещать, закладывать), поскольку предполагается, что он уже ею распорядился, заключив наследственный договор;

- во-вторых, получатель недвижимости обязан выполнять распоряжения собственника недвижимости;

- в-третьих, получателем недвижимости может быть любое третье лицо, не связанное родственными связями с собственником имущества.

Отметим, что по завещанию право собственности на имущество у наследников тоже возникает после смерти собственника имущества.  Однако, следует помнить о наличии обязательной доле в наследстве других наследников при наличии завещания (даже если эти лица в завещании не указаны). В случае же заключения наследственного договора, правила передачи обязательной доли в имуществе наследникам отсутствуют, получатель приобретает право собственности на все имущество, указанное в этом договоре.

Кроме того, наследственный договор исключает необходимость прохождения получателем недвижимости процедуры вступления в наследство: подача нотариусу заявления о вступлении в наследство и получение свидетельства о вступлении в наследство по истечении 6 месяцев с момента его открытия. Наследственный договор уже является правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности получателя на указанное в договоре имущество.

Наследственный договор следует отличать от договора пожизненного содержания, который также предусматривает возможность получения права собственности получателем недвижимости в обмен на пожизненный уход ее собственника. Вместе с тем, в отличие от договора пожизненного содержания, обязанности получателя по наследственному договору не ограничиваются только содержанием и уходом собственника недвижимости до его смерти, это могут быть любые требования имущественного и неимущественного характера, до или после открытия наследства (т.е. до или после смерти собственника недвижимости). Таким образом, при выборе формы договора: наследственного либо пожизненного содержания, целесообразно отталкиваться от характера и круга обязанностей, которые собственник имущества желает возложить на получателя имущества. Если этот перечень обязанностей не ограничивается только уходом и пожизненным содержанием, то выбор следует остановить на наследственном договоре.

Кроме того, по договору пожизненного содержания право собственности на недвижимость переходит к получателю при нотариальном оформлении договора пожизненного содержания, но без права распоряжения (продать, подарить, обменять, заложить). При заключении наследственного договора право собственности у получателя возникает только после смерти собственника недвижимости.

Отметим, что имущество, указанное и в наследственном договоре, и в договоре пожизненного содержания, не включается в наследство, которое открывается после смерти собственника имущества, вследствие чего наследники по закону и по завещанию его не наследует.

Следует учитывать, что как любые договора, всегда существует риск того, что они могут быть оспорены в суде на предмет их действительности или расторгнуты по требованию самого собственника имущества либо его наследников.

Существенным моментом для получения права собственности на имущество по наследственному договору и договору пожизненного содержания является тот факт, что к получателю имущества не переходят долги умершего собственника имущества, в отличии от возникновения права собственности у наследников по закону или по завещанию. К наследникам по закону или по завещанию переходят не только права на имущество, но и долговые обязательства умершего лица.

Принципиальным моментом для получателя имущества является размер налога на доходы физических лиц, обязательства по уплате которого возникают с момента получения имущества в собственность. Надо признать, что на сегодняшний день существует официальная позиция органов фискальной службы, согласно которой налогообложение этого вида дохода осуществляется по ставке 18% от стоимости имущества. При этом, не учитывается степень родства между умершим и получателем имущества, которая влияет при налогообложении имущества, получаемого наследниками в порядке наследования по закону и по завещанию (1 и 2 степень родства - 0%, 5% - наследники, не являющиеся родственниками 1 и 2 степени родства, 18% - если одна из сторон (наследник либо умерший) - нерезидент.

Одним из оснований возникновения права собственности на недвижимость является получение ее в порядке наследования по закону либо по завещанию.

Наследство открывается вследствие смерти лица либо объявления его умершим в судебном порядке. Наследство открывается со дня смерти наследодателя. Согласно ст. ст.  1269, 1270 Гражданского кодекса Украины наследник, который постоянно не проживал с умершим, должен обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства в течении 6 месяцев с момента открытия наследства. Как правило, во избежание трудностей в оформлении в дальнейшем свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество в порядке наследования, постоянно проживавшие с умершим наследники, также обращаются к нотариусу с вышеуказанным заявлением.

Согласно ст. 1272 Гражданского кодекса Украины, если наследник в течении 6 месяцев не подал указанное заявление, то считается, что он не принял наследство и тем самым утрачивает право на получение в собственность имущества умершего. Однако, наследник, пропустивший срок подачи заявления, может его подать нотариусу при наличии письменного согласия других наследников. 

Кроме того, при наличии у наследника уважительных причин пропуска срока подачи заявления, он может обратиться в суд с иском об определении дополнительного срока на его подачу и этот срок может быть продлен судом.

Уважительными причинами пропуска срока подачи вышеуказанного заявления нотариусу являются причины, связанные с объективными, непреодолимыми, существенными трудностями для наследника для подачи заявления о принятии наследства, в частности: длительная болезнь, пребывание наследника долгое время за границей, отбывание наказания в местах лишения свободы, пребывания на срочной военной службе в Вооруженных Силах Украины.

Важно учесть, что не являются уважительными такие причины как: юридическая неосведомленность относительно порядка и сроков принятия наследства, неосведомленность наследника о наличии наследства, его преклонный возраст, нетрудоспособность, незнание о наличии завещания, неопределенность между наследниками о том, кто будет вступать в наследство, отсутствие средств для проезда к месту открытия наследства, неблагоприятные погодные условия. Таким образом, важно, чтобы у наследника не было препятствий для подачи заявления о вступлении в наследство. При этом, отсутствие информации о смерти наследодателя, не является уважительной причиной для получения дополнительного срока на подачу заявления.

По истечении 6 месяцев наследник обязан обратиться к нотариусу за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество. Действующим законодательством не установлены сроки оформления данного свидетельства. Важно помнить, что отсутствие свидетельства о праве на недвижимое имущество в порядке наследования не освобождает наследника от уплаты коммунальных платежей, уплаты других расходов, связанных с ее содержанием с момента открытия наследства, а также оплаты долгов умершего. Так, право собственности на наследство возникает у наследника с момента открытия наследства, независимо от времени принятия наследства.  Из этого следует, что независимо от того, когда наследник подал заявление нотариусу о принятии наследства и оформил свидетельство о праве на наследство, все права и обязанности, связанные с имуществом, полученным в наследство, возникают с момента открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя.  В связи с этим, наследники должны учитывать, что, подав заявление нотариусу о принятии наследства, тем самым они несут бремя по содержанию наследственного имущества.

Статья 1212 Гражданского кодекса Украины предусматривает основания для лишения наследника права на наследства, а именно:

1. Если наследник умышленно лишил жизни наследодателя или совершил покушение на его жизнь. При этом, если наследодателю было известно о таком покушении, но все же назначил это лицо наследником по завещанию, то наследник не может быть лишен права на наследство.

2. Если наследник умышленно препятствовал составлению завещания (его отмены), что способствовало возникновению у него права на наследство.

3. Не имеют право на наследство по закону родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав

4. Не имеют права на наследство по закону родители (усыновители) и совершеннолетние дети (усыновители), а также другие лица. Которые уклонялись от обязанностей по содержанию наследодателя, если данное уклонение установлено судом.

5. Не наследуют по закону лица, брак которых был признан недействительным в судебном порядке.

6. Если наследник уклонялся от оказания помощи наследодатели, который из-за преклонного возраста, тяжелую болезнь или инвалидность был беспомощном состоянии.

На сегодня одним из актуальных способов приобретения недвижимости является покупка жилой/нежилой недвижимости в строящемся доме (новострой). В соответствии с законом Украины “Об инвестиционной деятельности” инвестирование в жилищное строительство может осуществляться путем выпуска целевых облигаций.

         Целевая облигация в строительстве -  это ценная бумага, которая подтверждает обязательство строительной компании при наступлении срока ее погашения передать владельцу облигации объект строительства (определенное количество квадратных метров, которое соответствует площади выбранного владельцем объекта недвижимости).

         Выпуск целевых облигаций осуществляется заказчиком строительства (строительной компанией) и предполагает обязательную его регистрацию в Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Украины. Для регистрации заказчик в обязательном порядке предоставляет документы, подтверждающие его право земельный участок, разрешительные документы на строительство, проспект эмиссии облигаций, который содержит условия их выпуска(сроки строительства, состояние объекта по окончании строительства, сроки погашения целевых облигаций, их номинальная стоимость и др. условия ). Важно учиывать, что не смотря на регистрацию Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Украины выпуска целевых облигаций, комиссия не контролирует своевременность строительства, его качество и др. условия строительства.

         Сделки с ценными бумагами проводятся с участием торговца ценных бумаг, который имеет соответствующую лицензию на данный вид деятельности. В связи с этим, договор купли-продажи целевых облигаций заключается покупателем с торговцем ценных бумаг, являющимся  уполномоченным представителем застройщика либо получившим право от своего имени торговать данными ценными бумагами.

Следует учесть, что на основании договора купли-продажи целевых облигаций, у покупателя возникает право собственности на данные ценные бумаги и, в дальнейшем, все права на получение объекта недвижимости у покупателя регламентируются условиями выпуска целевых облигаций, а не договором купли-продажи целевых облигаций. В связи с этим, Покупателю важно ознакомиться с проспектом эмиссии целевых облигаций и убедиться в его регистрации в Национальной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку Украины. Кроме того, необходимо убедиться в фактическом наличии целевых облигаций у строительной компании на ее счете в ценных бумагах.

Право собственности на целевые облигации у Покупателя  возникают только после их 100% оплаты. Следует учитывать, что облигации выпускаются в бездокументарной форме, в следствии чего подвтреждением факта их приобретения является выписка со счета в ценных бумагах, которая выдается депозитарным учрежедением, в которой указывается коилчество облигаций, зачисленных на счет Покупателя.

Важно, предметом договора купли-продажи целевых облигаций является именно продажа этих ценных бумаг, поэтому данный договор содержит данные  о количестве, номинальной стоимости целевых облигаций,  данные об эмитенте (о лице, выпустившее облигации), регистрационные данные о выпуске облигаций, срок погашения, цена и порядок оплаты. Возможно, что в данном договоре не будут указаны данные об обьекте недвижимости, который будет передан покупателю по окончании строительства. Для этого, кроме договора купли-продажи целевых облигаций, с покупателем заключается договор резервирования, в котором указываются параметры объекта недвиижмости, который резервируется покупателем на период строительства и будет передан ему по окончании строительства. Договор резервирования, в отличии от договора купли-продажи целевых облигаций заключается покупателем непосредственно со строительной компанией. До момента погашения целевые облигации могут быть проданы, подарены  третьим лицам через торговца ценными бумагами.

По окончании строительства, покупатель предъявляет строительной компании облигации к погашению, а взамен получает квадратные метры, в количестве, соответсвующем общей площади зарезервированного за ним объекта недвижимости. Для покупателя важно соблюдать сроки предъявления облигаций к погашению, которые указываются в проспекте эмиссии облигаций. Кроме того, облигаций погашаются пакетом, который был приобретен покупателем на определенное количество квадратных  метров и является неделимым.

На сегодня одним из актуальных способов приобретения недвижимости является покупка жилой/нежилой недвижимости в строящемся доме (новострой).

Строительные компании предлагают  приобрести недвижимость на стадии ее строительства  согласно  договору купли-продажи имущественных прав на новострой. С имущественными правами можно совершать любые сделки, т.е. они могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, залога.

Важно учитывать, что имущественное право на строящуюся недвижимость – это право требования собственника этого права на получение в собственность недвижимость, которая возникает по окончании строительства  и ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, приобретая имущественные права, у покупателя еще не возникает права собственности на саму недвижимость, а только право на ее приобретение. Несмотря на такие юридические ньюансы, которые могут вызвать опасения со стороны покупателей новостроя, отметим, что договор купли-продажи имущественных прав является документом, на основании которого государственными регистриторами осуществляется государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество, по окончании его строительства. Именно этот договор дает право зарегистрировать право собственности на недвижимость за покупателем имущественных прав согласно Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утв. постановлением КМУ от 25 декабря 2015 г. № 1127.

В качестве защитной меры, можно посоветовать покупателям обратить внимание как в договоре купли-продажи имущественных прав оговорен момент  возникновения у него права собственности на имущественные права и каким документом это подтверждается (возможно подписание акта приема-передачи имущественных прав после их полной оплаты покупателем).

Договор купли-продажи имущественных прав содержит следующие условия:

-                    данные объекта недвижимости (указываются технические характеристики, адрес). Следует учитывать, что в договоре купли-продажи указывается строительный адрес, который по оконачании строительства может быть  другим, в связи с чем важно, в договоре купли-продажи как можно более детально был указан адрес объекта с возможностью его идентифицировать по окончании строи тельства (вид недвижимости, указана секция, этаж, приложен план объекта);

-                    цена имущественных прав и порядок их оплаты. Следует обратить внимание на условия изменения цены, если строительная компания оставляет за собой такое право. Кроме того, по окончании строительства площадь недвижимости может отличаться от указанной в договоре купли-продажи имущественных прав. В таком случает строительные компании указывают условия доплаты (если площадь увеличивается). Оплата может предусматривать либо внесение полностью 100% оплаты либо поэтапную оплату согласно графика платежей;

-                    дата окончания строительства: как правило указывается квартал года ввода в эксплуатацию недвижимости;

-                    состояние объекта недвижимости на момент его передачи покупателю;

-                    порядок передачи объекта покупателю по окончании строительства с указанием сроков. Передача объекта недвижимости покупателю производится по акту приема-передачи;

-                    обязанности покупателя нести расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг до оформления права собственности на объект недвижимости на свое имя. На практике, оплата расходов по ЖКХ связана с проведением ремонтных работ владельцами имущественных прав еще в период строительства. Соответственно, строительная компания распределяет фактически произведенные расходы по ЖКХ между ними;

-                    обязанности покупателя оформить право собственности на объект недвижимости. Следует обратить внимание кто несет расходы по оформлению. Как правило, это производится  за  счет Покупателя;

-                    условия досрочного расторжения договора и возврата оплаченных денежных средств Покупателю.

Следует учесть, что Покупатель, до окончания строительства, имеет право продать имущественные права другому лицу. Такая продажа оформляется обычно уступкой права требования имущественных прав. На практике, строительные компании за переоформпение имущественных прав на другое лицо взимают комиссионное вознаграждение, размер которого обычно указывается в договоре купли-продажи имущественных прав.

Договор купли-продажи имущественных прав заключается в простой письменной форме в строительной компании, без нотариального удостоверения.

При подписании договора важно удоствериться в наличии у строительной компании права на продажу имущественных прав на выбранный Покупателеь объект. Для этого строительная компания либо должна иметь право на земельный участок на котором производится строительство (аренда, собственность или др. право), либо договор с заказчиком строительства, который имеет право на застройку земельного участка, в соответствии с которым застройщик передал строительной компании имущественные права на объекты недвижимости либо в собственность, либо в доверительное управление с правом их реализации третьим лицам.

Следует помнить, что строительные кмопании , одновременно с договором купли-продажи имущественных прав, заключают с покупателем договор резервирования, согласно которому  за последним резервируется выбранный им объект недвижимости. На практике, в договоре резервирования указываются более детально технические характеристики и состояние недвижимости по окончании строительства.

В настоящее время для владельцев жилой недвижимости являются актуальными новые правила получения субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКХ), вступившие в силу с 01 мая 2018 года.

Порядок предоставления субсидий регламентируется следующими номративными актами:

-                     Постановлением Кабинета Министров Украины от 06.08.2004г. №409 “Об установлении государственных социальных стандартов в сфере жилищно-коммунального обслуживания”, в котором содержатся нормативы по каждому виду ЖКХ: электро-, водо-. Газо- снабжению и др. на 1 человека.

-                     Постановлением Кабинета Министров Украины от 27.07.1998г. №1156 “О новом размере расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, приобретения сжиженного газа, твердого и редкого печного бытового топлива в случае предоставления жилищной субсидии”, в котором регламентирован порядок расчета (формула) субсидий;

-                     Постановлением Кабинета Министров Украины от 21.10.1995г. №848 “Об упрощении порядка предоставления населению субсидий для возмещения расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, приобретения сжиженного газа, втердого и редкого печного бытового топлива”, которым утвержден порядок предоставления субсидий.

Субсидия распространяется на оплату тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения, электроэнергии, вывоз бытового мусора. Все данные о полученых субсидиях содержатся в Едином государственном реестре получателей жилищных субсидий, который формирует Министерство социальной политики Украины. Кроме того,  информацию о порядке получения субсидий можно получить на сайте Министерства социальной политики Украины по адресу:  www.msp.gov.ua.

Право на субсидию имеют граждане Украины, иностранные граждане и лица без гражданствуа, которые пребывают на территорию Украины на законных основаниях. Отметим, что субсидия оформляется на лицо, на которое оформлены лицевые счета по ЖКХ, а также арендаторы.

Не имеют право на субсидию:

-   владельцы квартир площадью свыше 120кв.м. и домов свыше 200 кв.м (за исключением детских домов семейного типа, приемных и многодетных семей);

- лица совершившие одноразовую покупку стоимостью свыше 50 тыс грн,

- владельцы автомобилей годом выпуска менее 5 лет (за исключением мопедов и автотранспорта, выданного соцорганами);

- лица, имеющие долги по ЖКХ в размере более 20 необлагаемых минимумов граждан. Для получения субсидий необходимо погасить долги либо реструктуризировать зхадолженность, либо обжаловать в судебном порядке существующую задолженность;

- лица, получившие наследство или получили в собственность земельный участок, квартиру (дом, транспортное средство) в течении последних 12 месяцев;

- совершеннолетние лица, у которых отсутствуют официальные доходы или они получали среденмесячный совокупный доход меньше минимальной заработной платы и/или они не оплачивали единый социальный взнос в размере не менее минимального взноса в течении 3  месяцев за которые учитываются доходы для назначения субсидии.

Необходимо учесть, что субсидии могут быть предоставлены вышеуказанным лицам (за исключением владельцев квартир площадью свыше 120 кв.м. и домов площадью свыше  200 кв.м), если они:

-         зарегистрированы в службе занятости и обучались в центрах ПТУ Государственной службы занятости,

-         являлись  студентам очной формы обучения  в учреждениях среднего образования, ПТУ, ВУЗах;

-         получали доходы в виде пенсий, стипендий, помощь при рождении (усыновлении) реденка, помомощь по инвалидности с детства, по уходу за инвалидами 1 и 2 группы вследствии психического расстройства и  др.категории гос. Соц. Помощи.

Следует учесть, что трудоспособным  безработным лицам, не пребывающим на учете в Центре занятости автоматически засчитывается доход в размере 3 прожиточных минимумов граждан. Для частных предпринимателей, уплачивающих единый налог, совокупный доход за каждый месяц рассчитывается : 1 группа – доход в размере минимальной заработной платы, 2 группа – два размара минимальной зароботной платы, 3 группа – 3 размера минимальной заработной платы. Неработающим пенсионерам доход учитывается за предыдущий месяц перед обращением с заявлением о получении субсидии.

При определении размера субсидии определяется среднемесячный доход семьи. При этом, в доход не включается государственная социальная помощь на детей сирот и детей, лишенных родительской опеки,  а также помощь внутренне перемещенным лицам.

Субсидия предоставляется при наличии разницы между платой за ЖКХ в пределах социальных нормативов жилья и ЖКХ  (доля платы за услуги) и размером обязательного процента платежа.

Доля платы за услуги для домохозяйства за ЖКХ расчитывается по формуле:

                          Ро = Кд/Кг х Рг,

где  Ро – доля платы за услуги для домохозяйства (т.е. совокупно для всех проживающих);

     Кд - коэффициент дохода домохозяйства (соотношение размера среднемесячного совокупного дохода домохозяйства на 1 лицо к прожиточному минимуму на одно лицо);

     Кг – базовый коэффициент дохода, который составляет 2 прожиточных минимума на одно лицо в месяц;

     Рг -  базовая норма платы за ЖКХ, которая составляет 15% среденмесячного совокупного дохода домохозяйства.

     Размер расходов на оплату ЖКХ и размер субсидий рассчитываются отдельно по каждому виду услуг.

Для получения субсидии необходимо подать (нарочно либо почтой) в отдел социальной защиты населения по месту своей регистрации (проживания) заявление и декларацию о доходах, для арендторов – договор аренды. Субсидия назначается с месяца подачи вышеуказанных документов и действует до окончания отопительного сезона, но не больше чем на 12 месяцев. Арендаторы имеют право на субсидию до конца месяца, в котором заканчивается срок договора аренды, но не более, чем на 1 год. 

 Бланк заявления и декларации о доходах, а также ообразец их заполнения  можно найти на вышеуказанном сайте Министерства социальной политики Украины. На этом же сайте можно получить следующую информацию:

- перечень отделов социальной защиты населения с их контактными данными: (адрес, телефон);

- информацию о размере предоставленной субсидии.

В Декларациии о доходах указываются данные жилой недвижимости, а также данные о лицах, зарегистрированных и фактически проживающих в квартире / доме, а также членов их семьи, ведущих с ними общее хозяйство; сведения о видах и суммах доходов вышеуказанных лиц.

Важно, что в декларации указываются лица, которые зарегистрированные в квартире/доме, но фактически там не проживают, а также сведения о пребывании лица, за границей свыше 60 календарных дней.

В декларации необходимо указать доходы, сведения о которых отсутствуют в налоговых органах, а именно: доходы от сдачи в аренду имущества, работы за границей, продажи продуктов с личного подсобного хозяйства и др. Кроме того, в декларации указывается сведения:

- о транспорте годом выпуска менее 5 лет и лицо, которое оплачивало стоимость его приобретения;

- о покупке свыше 50 тыс. Грн, а также лицо, совершившее данную покупку в течении предыдущих 12 месяцев.

Важно, что несмотря на то, что в квартире/доме может быть зарегистрировано больше лиц, чем фактически проживают, получение субсидии возможно из расчета только фактически проживающих в квартире/доме лиц на основании соответствующего заявление заявителя, справки о непроживании лиц, а также проверки условий проживания социальным инспектором.

В сегодняшних реалиях актуальным является вопрос контроля за состоянием права собственности на недвижимость, а именно его государственная регистрация, наличие каких-либо обременений, арестов, запретов и т.д.

Известно, что право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. Подтверждением такой государственной регистрации является Извлечение из указанного Государственного реестра, которое выдается нотариусами при удостоверении любых сделок, связанных со сменой собственника недвижимости (договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельства о вступлении в наследство и др.), а также регистраторами прав на недвижимое имущество при оформлении у них права собственности на объект недвижимости (в частности, новострой). Кроме того, любые обременения, которые налагаются на недвижимость (ипотека, арест и др.) подлежат государственной регистрации в Едином реестре запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.

Следует отметить, что с 06.10.2015 года в Украине  Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество открыт для свободного доступа любым лицам, в результате чего каждый может получить информацию о собственнике конкретного объекта недвижимости в Украине. Государственный реестр находится на официальном сайте Министерства юстиции Украины и доступен после регистрации в Кабинете электронных сервисов по ссылке:  https://kap.minjust.gov.ua/services?product_id=1&is_registry=1&keywords&usertype=all.

Следует отметить, что все услуги Кабинета являются платными.

Кабинет электронных сервисов позволяет получить любому лицу информационную справку из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество в режиме on-line, которая содержит в себе актуальную информацию:

- про объект недвижимости, в том числе, регистрационный номер, адрес, описание;

- про право собственности на объект недвижимости: основание возникновения права собственности, основание для государственной регистрации права собственности, данные собственника (физического либо юридического лица);

- сведения из Реестра запретов отчуждения объектов недвижимости о наличии запретов и обременений на недвиижмость;

- сведения из Государственного реестра ипотек о нахождении объекта недвижимости в ипотеке.

Полезным для владельцев недвижимости является такая услуга Электронного кабинета как SMS-маяк -  мониторинг регистрационных действий относительно недвижимого имущества, которая дает   возможность контролировать состояние права собственности на недвижимость в случае проведение каких-либо регистрационных действий третьими лицами в отношении данной недвижимости, а именно: переоформление права собственности, ее арест, регистрация запретов и обременений на недвижимость, получение информации по объекту недвижимости третьими лицами. Своевременное получение такой информации может предотвратить незаконные посягательства на недвижимость и утрату права собственности на нее. При совершении вышеуказанных действий собственник недвижимости немедленно уведомляется об этом на электронную почту, смс- сообщением на телефон. Детальную инструкцию можно получить по ссылке: http://smsmayak.com.ua

При совершении каких-либо операций с недвижимостью, ее собственник может столкнуться с проблемой наличие ареста либо других запретов на владение, пользование и распоряжение своей собственностью. В первую очередь, собственник должен выяснить основания для ареста (обременения) на недвижимость, государственный орган и/или уполномоченное  лицо, которое приняло решение об аресте (обременении) недвижимости.

Рассмотрим возможные варианты  ареста (обременения) недвижимости и действия по его снятию.

  1. 1.    Арест (обременение) на недвижимость в рамках исполнительного производства

Как правило, на практике, решение об аресте принимает исполнитель  в рамках исполнительного производства о взыскании денежных средств с собственника недвижимости на основании судебного решения. В данном случае, вопрос о снятии ареста решается исполнителем после  погашения долга. Следует учесть, что даже  после погашения долга арест исполнителем может быть не снят, а само исполнительное производство может быть закрыто. В таком случае, собственнику недвижимости необходимо обратиться в суд с иском с требованием об освобождении имущества из-под ареста (обременения).

Собственник недвижимости может быть не согласен с действиями исполнителя, в связи с нарушением процессуальных норм проведения самого иполнительного производства, применения процедуры ареста (обременения).  Это дает право обжаловать действия исполнителя в суде  и снять арест на недвижимость как незаконный.

На практике собственник недвижимости может столкнуться с проблемой ареста своей недвижимости в рамках исполнительного производства, к которому он не имеет отношение. В данной ситуации, вопрос о снятии ареста также разрешается только в судебном порядке путем подачи иском с требованием об освобождении имущества из-под ареста (обременения).

  1. 2.    Арест (обременение) на недвижимость в рамках судебного разбирательства как способ обеспечения иска

Следует учесть, что арест (оберменение) на недвижимость может быть наложен в рамках судебного разбирательства, до вынесения судебного решения, как способ обеспечения заявленных исковых требований к собственнику недвижимости. В таком случае, собственник может обратиться в суд с заявлением, в котором указать необоснованность ареста, в частности, несоразмерность заявленных материальных претензий и стоимость арестованного имущества, другие нарушения баланса между его правами и заявленными исковыми требованиями. В качестве альтернативы обеспечения исковых требований в виде ареста недвижимости, ее собственник может внести денежные средства на депозит суда, а арест на недвижимость судом будет снят.

Следует учесть, что судебный арест (обременение) на недвижимость в рамках судебного разбирательства действует до тех пор, пока судом не будет принято решение о его снятии. В связи с этим, собственник недвижимости должен учитывать, что в случае отказа в удовлетворении исковых требований, суд  в своем решении должен снять арест (обременение) на недвижимость. 

Если же судебным решением исковые требования, в частности, о взыскании денежных средств,  были удовлетворены и, в дальнейшем, собственник недвижимости погасил этот долг, то последнему необходимо обратиться в суд с заявлением об отмене ранее наложенного ареста (обременения).

Важно помнить, что арест (обременение) может быть наложен как на отдельно указанный объект недвиижмости, так и на все имущество его владельца.

Подводя итог вышесказанному, отметим, что при любом варианте развития событий, собственник недвижимости должен получить решение об отмене  ареста (обременений)  на недвижимость уполномоченным лицом (исполнителем, судом).

На сегодня одним из актуальных способов приобретения недвижимости является покупка жилой/нежилой недвижимости в строящемся доме (новострой). В связи с тем, что на этапе строительства объекта недвижимости фактически еще нет, заключить договор купли-продажи невозможно. В данной ситуации разработаны несколько вариантов приобретения такой недвижимости:

- по договору купли-продажи имущественных прав на новострой, 

- вступление в кооператив,

- покупка целевых облигаций, выпущенных под строительство,

-финансирование строительства через финансовые фонды.

         Рассмотрим приобретение новостроя путем вступления в кооператив (на рынке новостроев, это как правило, жилищно-строительный кооператив).

         В первую очередь, необходимо определить статус кооператива в строительстве, от которого зависит и объем его полномочий по продаже объектов недвижимости и по самим строительным работам.

Кооператив – это юридическое лицо, которое может выступать в одном лице и как заказчик строительства (если именно ему принадлежит право собственности / аренды земельного участка под застройку), и как строительная компания, которой заказчик строительства передал по договору генерального подряда строительную площадку с правом продажи жилых/нежилых объектов. Однако, заказчиком строительства, которому принадлежит земельный участок под застройку, может выступать иное лицо, не кооператив. Кооперативу могут быть переданы права генерального подрядчика либо подрядчика по соответствующему договору с застройщиком с правом продажи жилы/нежилых объектов. В связи с этим, следует убедиться в наличии действующих договорных отношений между кооперативом и заказчиком строительства и их условиях.

При покупке новостроя в кооперативе покупатель вступает в члены кооператива путем заключения с кооперативом договора (меморандума) о членстве в кооперативе, как правило, на правах ассоциированного члена.

Ассоциированное членство в кооперативе означает наличие у покупателя исключительно совещательного права голоса на общем собрании членов кооперативе, т.е. фактически без права принятия решения по повестке дня собрания.

Важно, что учредителями кооператива и, в дальнейшем, его членами, могут быть как граждане Украины, так и иностранные граждане с момента достижения 16 лет.

Следует учитывать, что членство в кооперативе возникает после оплаты вступительного взноса и пая в размерах и в порядке, установленном  в Уставе кооперативе и др. его документах. Кроме того, в обязательном порядке должно быть решение исполнительного органа кооператива (Правления) о принятии в члены кооператива, с последующим утверждением общим собранием членов кооператива (если это предусмотрено в Уставе кооператива).

         В договоре (меморандуме) об ассоциированном членстве в кооперативе регламентируются все условия финансирования покупателем объекта недвижимости в течении периода строительства, его технические характеристики, сроки строительства и порядок передачи объекта недвижимости покупателю по окончании строительства.

Условия финансирования покупателем объекта недвижимости предусматривают порядок оплаты паевых взносов в кооператив, которые дают право покупателю получить объект недвижимости по завершении его строительства Таким образом, все платежи покупателя по финансированию строительства вносятся в виде паевых взносов в кооператив. Кроме того, при вступлении в кооператив в обязательном порядке оплачивается единоразово вступительный взнос, который возврату не подлежит. Согласно устава кооператива могут быть предусмотрены и другие виды взносов, в частности, целевой взнос при переуступке пая другому лицу.

По завершении строительства и введении объекта строительства в эксплуатацию, кооператив передает покупателю по акту приема-передачи жилой/нежилой объект недвижимости и соответствующий документ (свидетельство, сертификат, справку и др.) об оплате имущественного пая покупателем в полном объеме.

Указанные документы, а также технический паспорт на объект недвижимости дает право покупателю   зарегистрировать   у государственного регистратора за собой право собственности на данный объект недвижимости. Следует учитывать, что для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости по завершении его строительства, кооператив обязан предоставить государственному регистратору, со своей стороны,  документы на право застройки земельного участка, документы о вводе объекта строительства в эксплуатацию, документ о присвоении объекту недвижимости почтового адреса, список членов кооператива, утвержденный соответствующим органом управления кооператива согласно требованиям Устава кооператива (как правило, это общее собрания членов кооператива).

Право собственности на недвижимость предполагает право осуществлять ее перепланировку, переоборудование и  реконструкцию. Отметим, что в зависимости от того, какие виды работ проводятся на объекте недвижимости, существует возможность ее видоизменить с получением либо без получения разрешительных документов и необходимости ввода в эксплуатацию.

Определение понятий перепланировки, переоборудования и реконструкции дано в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных Госжилищкомунхозом Украины 17.05.2005 г. N76: 

- реконструкция жилого дома предполагает перепланировку и переоборудование помещений, пристройки, надстройки, встраивания  для улучшения их эксплуатационных показателей;

- перепланировка включает перенос и разборка перегородок, перенос и обустройство дверных проемов, обустройство и переоборудование тамбуров, пристройка балконов на уровне первых этажей многоквартирных домов;

- переоборудование включает обустройство в квартирах индивидуального отопления и другого инженерного оборудования, перенос нагревательных, сантехнических и газовых устройств, обустройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентилиционных каналов.

Согласно ст. 100, 152 Жилищного кодекса УССР переоборудование и перепланировка жилья без вмешательства в несущие конструкции и/или инженерные системы общего пользования может производиться без получения соответствующих разрешительных документов на их выполнения и завершение таких работ не требует введения объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, важным критерием переоборудования и перепланировки без получения разрешительных документов является проведение работ исключительно внутри объекта недвижимости без изменения его внешних параметров, без вмешательства в несущие конструкции дома и /иди инженерных систем общего пользования.

К ним относятся: изменение площади (увеличение жилой и вспомогательной площади путем демонтажа перегородок, печей, каминов; изменение количества и состава помещений (объединение санитарных помещений, расширение их площади за счет коридоров), их месторасположение и расположение дверных проемов, разводка коммуникаций в пределах квартиры с сохранением несущих конструкций, обустройство или закрытие дверных/оконных проемов, застекление балконов и лоджий, установление индивидуальных приборов учета электро-, водо, тепло-, газо- обеспечения. При этом, важно отметить, что если в результате перепланировки изменяется площадь, количество и состав помещений в домах государственного и общественного жилого фонда, то собственник недвижимости должен получить письменное согласие наимодателя (арендодателя), если иное не предусмотрено договором аренды (найма).

Переоборудование и перепланировка, ведущие к изменению внешних технических параметров объекта недвижимости и вмешательства в инженерную систему общего пользования, требуют разработку проекта реконструкции, получения разрешительных документов (разрешение на выполнение строительных работ) и ввода в эксплуатацию. К таким видам работ относят:  строительство пристроек, объединение квартир, обустройство дверных проемов в несущих стенах, снос несущих стен ( включая объединение комнат с балконами и лоджиями путем разбора внешних стен),  а также переоборудование нежилых помещений в жилые (и наборот), в том числе, увеличение площади ванной комнаты и туалета за счет жилых помещений, любые изменения в системе коммуникаций общего пользования (в частности, демонтаж систем вентилиционных каналов и коробов).

После завершения вышеуказанных работ необходимо ввести реконструированный объект недвижимости в эксплуатацию путем подачи декларации о введении объекта в эксплуатацию на основании  нового технического паспорта на него.

На сегодняшний день остается актуальным для многих заемщиков вопрос о возможности утраты права собственности на жилье, приобретенное по ипотечному кредиту. Кредитор (в частности, Банк) имеет право удовлетворить свои требования по погашению кредита за счет переданной ему в ипотеку недвижимости заемщика (либо его поручителя). При этом, у Банка есть право выбрать способ удовлетворения своих денежных требований: либо признать право собственности на ипотечную недвижимость, либо обратить на нее взыскание, т.е. за счет проданной ипотечной недвижимости погасить кредитную задолженность заемщика. Все вышеуказанные способы удовлетворения денежных требований Банка обязательно указываются в ипотечном договоре с Банком.

Надо отметить, что признание право собственности на ипотечную недвижимость является не судебным способом удовлетворения требований кредитора, вследствие чего суд откажет Банку в удовлетворении иска с таким требованием. Банк имеет право зарегистрировать за собой право собственности на ипотечную недвижимость без обращения в суд на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, который обычно подписывается с заемщиком (поручителем) одновременно с ипотечным договором либо оформляется в виде отдельной оговорки в самом ипотечном договоре.  Банк получает право собственности на ипотечную недвижимость по стоимости, определенной на момент возникновения права собственности субъектом оценочной деятельности.

В отличии от признания права собственности на предмет ипотеки, обращение взыскания на ипотечную недвижимость предполагает, как судебный, так и не судебный способ удовлетворения Банком своих денежных требований.

В судебном порядке суд устанавливает способ реализации предмета ипотеки: либо через публичные торги, либо через процедуру продажи согласно ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке». 

Процедура публичных торгов реализуется исполнителем в рамках исполнительного производства, которое открывается во исполнения судебного решения.

Процедура продажи ипотечной недвижимости согласно ст. 38 Закона Украины «Об ипотеке» предполагает право   Банка продать от своего имени по договору купли-продажи предмет ипотеки третьему лицу по договорной цене либо по оценочной стоимости, проведенной профессиональным независимым оценщиком. О процедуре продажи Банк в обязательном порядке уведомляет заемщика и собственника предмета ипотеки (если это иное лицо).

Не судебный способ удовлетворения Банком своих денежных требований реализуется через исполнительную надпись нотариуса или же на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя (ипотечной оговорки в ипотечном договоре), который упоминался выше.  

На основании исполнительной надписи нотариуса исполнителем открывается исполнительное производство, и ипотечная недвижимость реализуется на прилюдных торгах.

Надо отметить, что существенным отличием обращения взыскания на предмет ипотеки через суд от исполнительной надписи нотариуса является наличие либо отсутствие спора по сумме кредитной задолженности.  Если заемщик не согласен с размером взыскиваемых с него денег, это может служить отказом нотариуса выполнить исполнительную надпись и, соответственно, начать процедуру продажи недвижимости на прилюдных торгах. В этом случае, Банк вынужден будет прибегнуть только к судебному способу реализации предмета ипотеки.

Законом Украины от 22.03.2018 года №2363- VIII продлен срок введения в эксплуатацию некоторых объектов недвижимости, построенных без соответствующих разрешительных документов.

К таким объектам относятся объекты строительства с незначительными последствиями (СС1):

- индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома общей площадью до 300 квадратных метров, а также хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения общей площадью до 300 квадратных метров построенные в период с 5.08.1992 года по 9.04.2015 года;

- здания и сооружения сельскохозяйственного назначения, построенные до 12.03.2011 года.

Принципиальным моментом для возможного узаконения вышеуказанных объектов является наличие права собственности, пользования (аренды) на земельном участке с соответствующим целевым назначением.

Оформление права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости предполагает прохождение несколько этапов.

1 ЭТАП. Техническое обследование недвижимости.

Техническое обследование индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов общей площадью до 300 кв. м включительно, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений общей площадью до 100 кв. м включительно проводится в ходе их технической инвентаризации с соответствующей отметкой в ​​техническом паспорте.

Техническое обследование имеют право проводить специализированные субъекты хозяйствования, имеющие в своем штате исполнителей с квалификационным сертификатом на проведение таких мероприятий. Безусловно, по результатам технического обследования должно быть установлено, что объект недвижимости соответствует требованиям государственных строительных норм.

2 ЭТАП. Принятие объекта недвижимости в эксплуатацию.

Орган государственного архитектурно-строительного контроля безоплатно, в течении 10 рабочих дней, по результатам технического обследования принимает объект в эксплуатацию путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации.

К заявлению о принятии в эксплуатацию объекта прилагается:

  • два экземпляра декларации;
  • отчет о проведении технического обследования объекта с техническим паспортом (с отметкой о проведенном техническом обследовании).
  • документ, удостоверяющего право собственности (пользования) земельным участком, на котором размещен объект.

3 ЭТАП. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

Государственная регистрация права собственности осуществляется при предоставлении декларации о введении объекта недвижимости в эксплуатацию, технический паспорт на объект недвижимости документ, подтверждающий присвоение объекту недвижимого имущества почтового адреса (выдается местными органами власти по месту расположения недвижимости).

Введена в эксплуатацию Единая база данных Отчетов об оценке с Модулем электронного определения оценочной стоимости!

Подробнее: тут

В практике возникают ситуации, при которых Банк –кредитор может обратиться с требованием о погашении задолженности по кредиту к наследникам умершего заемщика.

В соответствии со ст. 1282 Гражданского кодекса Украины наследники обязаны удовлетворить требования кредитора полностью в пределах стоимости имущества, полученного в наследство. При этом, требования кредитора должны быть удовлетворены одноразовым платежом, если с кредитором  не достигнуто другой договоренности.

Если наследник отказывается произвести одноразовый платеж, то кредитор имеет право в судебном порядке обратить взыскание на имущество, полученное в наследство.

Необходимо отметить, что наследник обязан погасить долг только в случае принятия наследства. Если же наследник отказался вступать в наследство, обязательства по погашению долгов умершего у него не возникает.  Принятия наследства с какими-либо условиями, оговорками либо  частично,  запрещается.

Принятие наследства, как правило,  производится путем подачи наследником нотариусу заявления о принятии наследства в течении 6 месяцев со дня смерти наследодателя. По истечении 6 месяцев наследник обязан обратиться к нотариусу за свидетельством о праве на наследство на недвижимое имущество. Действующим законодательством не установлены сроки оформления данного свидетельства. В связи с этим, в практике возникают случаи, когда наследники, подав заявление нотариусу о вступлении в наследство, в последующем не оформляют вышеуказанное свидетельство.

 Следует учитывать, что отсутствие  свидетельства о праве на наследство не освобождает наследника от погашения долгов умершего. Так, право собственности на наследство возникает у наследника с  момента открытия наследства, независимо от времени принятия наследства.  Наследство открывается со дня смерти наследодателя. Из этого следует, что независимо от того, когда наследник подал заявление нотариусу о принятии наследства и оформил свидетельство о праве на наследство, все права и обязанности, связанные с имуществом, полученным в наследство, возникают с момента открытия наследства, т.е. с даты смерти наследодателя.  В связи с этим, наследники должны учитывать, что подав заявление нотариусу о принятии наследства, тем самым они принимают обязанности по погашению долгов умершего. При этом, не имеет значение, оформлено или нет наследником свидетельство о праве на наследство. Банк –кредитор имеет право обратиться к такому наследнику, с требованием о погашении долга. Более того, в соответствии со ст. 1281 Гражданского кодекса Украины наследник, которому известно о долгах умершего, обязан сообщать кредитору об открытии наследства. В свою очередь, кредитор обязан предъявить свои требования к наследнику в течение 6 месяцев, когда  ему стало известно об открытии наследства. При этом, требования предъявляются не зависимо от наступления срока выполнения обязательства. Если кредитору не было известно об открытии наследства, за ним сохраняется право предъявить требования к наследнику в течении одного года от наступления срока требования.  По истечении  вышеуказанных сроков, кредитор лишается права на взыскание долга с наследника.

Общеизвестным является тот факт, что в договорах ипотеки с банками предусмотрено право банков обратить взыскание на предмет ипотеки (недвижимость) в случае непогашении заемщиком кредита и процентов за его пользование.

При этом, у банка есть право выбора способа  удовлетворения своих требований по кредитному договору за счет предмета ипотеки, а именно:

-         признать право собственности на недвижимость, являющейся  предметом ипотеки;

-         продать третьим лицам от своего имени недвижимость, являющейся  предметом ипотеки;

-         удовлетворить свои денежные требования по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах.

Каждый из вышеуказанных вариантов удовлетворения банком своих требований по кредиту предполагает утрату право собственности заемщика на недвижимость, являющейся предметом ипотеки. Однако, согласно ст. 33 Закона Украины «Об ипотеке» способы их реализации разные.

Так,  признание права собственности на недвижимость и продажа недвижимости не требуют обращения банка в суд, а реализуются через нотариуса путем исполнительной надписи  и договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

 Так, нотариус имеет право, при наличии соответствующего указания такого права у банка в ипотечном договоре, перерегистрировать право собственности на недвижимость на банк. Безусловно, для этого банк должен предъявить нотариусу документы о наличии задолженности заемщика по кредитному договору, письменное требование к заемщику об устранении нарушения (погашении задолженности).

 Что касается договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, то он может заключаться как в виде отельного  договора, так и в виде оговорки в самом ипотечном договоре. Как показывает практика, широко распространена ипотечная оговорка в самом ипотечном договоре о возможности  перехода к банку права собственности на ипотечное имущество либо ее продажи банком от своего имени третьему лицу,  при не погашении заемщиком кредита.

Важно отметить, что если в ипотечной оговорке  предусмотрена возможность перехода к  банку права собственности на недвижимость, но при этом указано, что это право у Банка возникает на основании отдельного договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, то для перерегистрации права собственности только  ипотечной оговорки не достаточно: нотариус не имеет права перерегистрировать право собственности на недвижимость на банк без заключения такого договора.

Относительно удовлетворения банком  своих требований по кредиту за счет продажи недвижимости на публичных торгах, то этот способ относится к судебным  и реализуется только на основании решения суда. В судебном решении обязательно должно быть указано: способ продажи недвижимость – публичные торги, и начальная  цена, по которой выставляется недвижимость на торги.

Исходя из вышеизложенного, обращение банка в суд с иском об удовлетворении  своих требований по кредитному договору путем признания права собственности на недвижимость, являющейся предметом ипотеки либо путем продажи недвижимости третьим лицам, является не правомерным. Эти способы удовлетворения своих требований банк может реализовать только  с помощью нотариальных действий.

В практике возникают ситуации, при которых Банк –кредитор может принять решение об аннулировании  (прощении) кредита физическому лицу-заемщику. Как правило,  это касается части кредита (задолженности), процентов за его пользование. При этом, заемщику необходимо помнить, что такие действия Банка влекут за собой налоговые последствия в виде начисления налоговых обязательств по налогу на доходы физических лиц.

Так, Налоговым кодексом Украины  предусмотрено, что  в налогооблагаемый доход плательщика налога включается доход, полученный плательщиком налога в виде суммы долга, аннулированного (прощенного) кредитором по  решению такого кредитора, не связанного с процедурой банкротства, до истечения срока исковой давности. Такой прощенный кредитором долг рассматривается как  дополнительное благо для физического лица-должника, которое подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 18%.  При этом сумма аннулированного долга должна превышать 25% минимальной заработной платы, установленной на 01 января текущего года.

Важно отметить, что как дополнительное благо рассматривается только основная сумма кредита и начисленные за его пользование проценты, Сумма начисленных штрафных санкций и пени не расцениваются как дополнительное благо и не включаются в сумму налогооблагаемого дохода физического лица.

Налоговым кодексом Украины регламентирована процедура уведомления кредитором (банком)  должника (заемщика) о прощении долга путем направления ему рекомендованного письма с уведомлением о вручении или вручение письма лично под подпись, либо путем заключения соответствующего договора  с должником о прощении долга. Кроме того, Банк включает сумму прощенного долга в налоговый расчет как суму дохода, начисленного в пользу должника (заемщика) по итогам отчетного года.

После получения уведомления Банка о прощении долга, Заемщик обязан самостоятельно задекларировать  сумму прощенного долга в качестве дохода в  декларации за год и уплатить начисленный на эту сумму дохода налог на доходы физических лиц по ставке 18%.

Соблюдением Банком процедуры уведомления должника о прощении долга является важным условием, поскольку в противном случае, Банк  обязан как налоговый агент самостоятельно  удержать налог на доходы с физических лиц и перечислить его в бюджет.

Следует отметить, что по аннулированному ипотечному кредиту (кредит на приобретение жилья) установлены специальные сроки уплаты налога на доходы физических лиц, а именно в течении 3 лет с момента декларирования дохода. Для получения такой рассрочки, физическое лицо должен обратится в органы налоговой службы с заявлением в произвольной форме с кратким пояснением обстоятельств, требующих такой рассрочки и сумм рассроченого налога. При этом, сумма налога погашается равными частями ежеквартально до 2о-го числа: до 20 апреля, до 20 июля, до 20 октября, до 20 декабря.

Переход права собственности на жилье предполагает, как правило, снятие с регистрации места проживания всех лиц, включая предыдущего собственника и всех членов его семьи.

Смена собственника может иметь место при продаже жилья, переходе права собственности от одного члена семьи к другому (дарение, наследование).

Следует помнить, что право пользования жильем у членов семьи собственника квартиры (дома) возникает и существует лишь при наличии права собственности  на жилье у лица, членом семьи которого они являются. С прекращением права собственности у этого лица, прекращается и право пользования жилым помещением у членов его семьи. 

К членам семьи собственника квартиры (дома) относятся  супруг, их дети и родители, а также другие лица, если они постоянно проживают вместе с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Переход права собственности на жилье от одного члена семьи к другому может повлечь за собой лишение права пользования жильем у других членов семьи нового собственника и, как следствие, снятие их с регистрации места проживания, при условии, что они не являются членами семьи нового собственника. Это может иметь место в случае развода супругов, прекращения ведения общего хозяйства, утрата родственных связей.

На практике бывают ситуации, при которых на момент продажи квартиры ее собственник либо другие лица, зарегистрированные в квартире (доме), не были сняты с регистрации по разным причинам.

В соответствии с Законом Украины «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине»  снятие с регистрации производится на основании заявления лица, решения суда о лишении права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, признания лица без вести пропавшим или умершим; свидетельства о смерти.

Исходя из этого, новый собственник квартиры (дома) имеет право снять с регистрации предыдущего собственника и всех других лиц только при наличии их соответствующего заявления. При отсутствии такого заявления, снятие с регистрации места проживания возможно только на основании соответствующего  решения суда: о  лишения права пользования квартирой (домом) этих лиц, о выселении.

Важно отметить, что суд не снимает с регистрации места проживания, а лишает права пользования жильем определенных лиц или их выселяет. Указанное решение суда является основанием для нового собственника снять всех указанных в решении суда лиц с регистрации места проживания в исполнительных органах местных органов власти.

Общеизвестным является тот факт, что все договора, связанные с недвижимостью (купля-продажа, дарение, мена, ипотека), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Вместе с тем, до 2004 года широко распространенной практикой было заключение договоров купли-продажи недвижимости на бирже, без их нотариального удостоверения. Правовым основанием для этого являлась ст. 15 Закона Украины «О товарной бирже», согласно которой сделки, зарегистрированные на бирже, не подлежат нотариальному удостоверению.

Со вступлением в силу Гражданского кодекса Украины в новой редакции с 01 января 2014 года, при последующей продаже недвижимости, у ее собственника, который приобрел ее на основании биржевого договора, возникла необходимость в судебном порядке признавать  договор действительным.

Так, согласно ст. 657 Гражданского кодекса Украины договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Согласно ст. 220 Гражданского кодекса Украины, если стороны договорились обо всех существенных условиях договора и полностью либо частично его выполнили, но вторая сторона договора уклоняется от его нотариального удостоверения договора, такой договор может быть признан действительным в суде и его последующее нотариальное удостоверение не требуется.

Следует отметить, что на практике, нотариусы осуществляют нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости, право собственности на которое продавцу принадлежит на основании биржевого договора, без признания его действительным в судебном порядке. Однако, если продавцом и/или  покупателем в биржевом договоре выступали несовершеннолетние лица (в лице своих родителей), то существует риск отказа нотариуса в принятии такого биржевого договора в качестве правоустанавливаюшего документа, без признания его в суде действительным.

Обоснованием такой позиции является  ст. 15 Закона Украины «О товарной бирже», в которой установлены требования к биржевой операции, а именно то, что биржевые операции должны быть проведены только членами биржи. Стоит принимать во внимание, что членами биржи могут только совершеннолетние лица, следовательно, подписание родителем от имени несовершеннолетнего лица биржевого договора является не законным. Для того, чтобы привести в соответствие с требованиями законодательства подобные биржевые договора, нотариусы и требуют судебное решение о признании их действительными.

Еще один случай, когда существует риск необходимости признавать биржевые договора действительными в суде, это  подписание договоров не покупателями и продавцами собственноручно, а их представителями по доверенности. Такими представителями могут быть брокеры, получившие соответствующие доверенности от покупателей и/или продавцов. Суд устанавливает наличие полномочий у таких брокеров, и выясняет, действительно ли покупатели и/или продавцы выдавали доверенности  брокерам на заключение биржевых договоров в их интересах.

Согласно ст. 60 Семейного кодекса Украины имущество, приобретенное в период брака, является общей совместной собственностью.

Согласно ст. 69, 70 Семейного кодекса Украины супруги имеют право на раздел общего имущества, при котором их доли являются равными.  Исходя из этого, при разводе, в случае раздела недвижимости, каждый из супругов имеет право претендовать на ее половину независимо от того, на кого из них было оформлено недвижимое имущество.

Необходимо учитывать, что в судебном порядке может быть признано наличие брачных отношений,  без их официальной регистрации, в результате совместного проживания и ведения общего хозяйства. В результате признания судом наличия фактического проживания одной семьей без регистрации брака, каждый из  супругов  может претендовать на половину имущества, которое было приобретено в этот период. Для этого, существенным является приобретение имущества вследствие совместного труда за общие деньги.

Следует учесть, что важной также является цель приобретения имущества, которое должно использоваться в интересах семьи.  Так, согласно ст. 65 Семейного кодекса Украины, договор, заключенный одним из супругов, создает обязанности для другого супруга в случае, если он заключен в интересах семьи, а полученное по этому договору имущество фактически  использовано для удовлетворение потребностей семьи.

В частности, проживание в квартире (доме) одной семьей будет расцениваться как использование недвижимости в интересах семьи. Приобретение недвижимости для ведения предпринимательской деятельности одним из супругов также может расцениваться как  использование недвижимости в интересах семьи, поскольку полученный доход от такой предпринимательской деятельности расходуется на семью.

Существует возможность признания имущества личной собственностью лишь одного из супругов и  не подлежащим разделу. Такая ситуация возможна, если имущество приобретено за личные средства одного из супругов и использовалось не в интересах семьи, а в собственных интересах одного из супругов, не связанных с интересами второго супруга.

В судебном порядке возможно присуждение одному супругов денежной компенсации вместо принадлежащей ему доли в общем имуществе супругов: в случае, если имущество неделимо; если общее владение имуществом является невозможным; а также если лишение права на имущество не причинит вред супругу и (или) членам его семьи.

Следует заметить, что при приобретении имущества за заемные (кредитные) средства, важным является наличие согласия второго супруга на получение займа (кредита), а также подтверждение факта, что это имущество было приобретено именно за эти заемные средства. Наличие этих обстоятельств дает право каждому из супругов претендовать на его половину.

Следует учесть, что погашение кредита  одним из супругов после расторжения брака (либо прекращения фактических брачных отношений) не лишает права второго супруга на половину  имущества, приобретенного за заемные средства. В данном случае, ключевым моментом является приобретение имущества в период брака и его использование в интересах семьи.

Служба качества

Закрыть

Мы Вам будем очень благодарны за ваш отзыв о качестве работы персонала нашей компании

Оставьте свой положительный отзыв о работе менеджера или руководителя филиала компании

В случае возникновения сложностей или недопонимания со стороны сотрудников нашей компании, мы убедительно просим Вас написать письмо в нашу службу качества с описанием возникшей ситуации. Для нас это важно с целью улучшения качества наших услуг.

Если у вас есть интересные предложения для сотрудничества, мы будем рады их рассмотреть.

Для удобства общения мы:

Телефон / WhatsApp / Viber : +38 096 937-75-78

Отправить отзыв

Письма, отправленные c этой страницы, попадают напрямую к руководству компании и рассматриваются в кратчайшие сроки.

Закрыть

Присоединятесь к нам в facebook

Первый Банк Недвижимости «Альянс»